Calcolo Canone Locazione Automatico OnLine

 Proprietari ed Inquilini – Affitti - Adeguamento Indici Istat

In vista della sua scadenza annuale, analizziamo gli aspetti del contratto di locazione . 

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In questo articolo i riflettori sono sia sulla posizione del proprietario e sia sulla posizione dell'inquilino.  Nel trattare i diversi aspetti del "Federalismo Demaniale o Fiscale", abbiamo enucleato la convenienza della cedolare secca per i contratti a canone libero o per quelli a canone concordato, con tabelle esemplificative suddivise per scaglioni di reddito. Clicca qui per le tabelle. Per calcolare l' ISTAT del canone di affitto si utilizza l'indice FOI che l'acronimo di Famiglie Operai e Impiegati, al netto dei tabacchi, il più attuale pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale. All'approssimarsi della scadenza coincide la richiesta all'inquilino dell'adeguamento dell'indice Istat o dovrebbe arrivare se previsto nel contratto l'indicizzazione.

Come comportarsi se non c'è la richiesta? Come si tutela il proprietario se per dimenticanza non lo ha fatto? Inoltre, cosa accade quando il contratto prevede l'adeguamento automatico senza specifica richiesta?

Verifichiamo in modo semplice tali casi, in quanto la dottrina presenta diritti e doveri non sempre noti al proprietario e all'inquilino.

Attualmente per rilanciare la cedolare secca, Il D. L. 102/2013 ha previsto addirittura una diminuzione dell’aliquota del 15% (quella per i canoni concordati) al 5%. Secondo gli esperti, sarebbe opportuno, per un reale rilancio dell’istituto, un estensione  della riduzione anche all’aliquota stabilita per i contratti “ liberi ”. 

Caso A)

Contratti a canone concordato: richiesta retroattiva ma senza arretrati (es. 3+2 anni)

Sostanzialmente finchè la richiesta non arriva, non sono dovuti aumenti, privilegiata la posizione del conduttore - inquilino.

Infatti in tale tipologia di contratti la Legge prevede l'adeguamento annuale allo 0,75% dell' indice istat, utilizzando modelli ministeriali, dove non è sancito che l'adeguamento avvenga sulla richiesta del proprietario, e neanche che avvenga l'aumento in automatico.

Pertanto, non potendo sussistere per legge, clausole peggiorative per l'inquilino, si fa riferimento a quanto previsto per le locazioni commerciali, cioè l'aumento è dovuto a partire dal mese successivo e solo se richiesto.

In caso di dimenticanza della richiesta suddetta, si ha la possibilità di farlo in qualsiasi momento. Privilegio a compensazione, per il proprietario.

La sentenza n° 15034 del 2004 della Cassazione recita che "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta". Praticamente il locatario - proprietario - distratto può chiedere l'aumento dimenticato negli anni passati.

In altre parole un proprietario "dimenticatario" che per l'anno 2009 e l'anno 2010 non aveva richiesto l'aumento, può rifarsi chiedendo, da novembre, un affitto aumentato che si è registrato dal 2009 fino ad oggi. La Cassazione precisa che non si può pretendere il pagamento degli arretrati.

Riassumendo: "canone in aumento ma solo a partire dal mese di novembre".

 

Caso B)
Contratti "liberi": con l'aumento automatico ci sono gli arretrati - es. 4+4 anni -

In tali contratti tutte le condizioni sono libere, compreso gli aumenti e bisogna prestare molta attenzione alle clausole sancite per gli aggiornamenti Istat.

Se l'aggiornamento è a "richiesta" vale tutto quanto predetto per i contratti a canone concordato (nessun aumento se non richiesto e se vi è dimenticanza, nessun arretrato ma canone adeguato maturati dalla data di rifermento).

Diversamente è il caso in cui nel contratto vi è sancito la frase "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario". Ciò comporta che l'inquilino dovrà farsi carico di corrispondere il canone incrementato dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza alcuna richiesta. Se inadempiente, il locatario ha diritto all'aumento dalla scadenza annuale in poi oltre a tutti gli arretrati in quanto l'aggiornamento era dovuto per contratto.

E' la frase "senza richiesta" a fare la differenza e comporta l'aumento che va corrisposto a prescindere dalle richieste verbali e le raccomandate del proprietario. Coloro che non avessero controllato e non avessero pagato, dovranno versare tutto ciò dovuto anche per gli anni trascorsi. Sempre per un massimo di un lustro, in quanto avendo i contratti la prescrizione quinquennale, decorso tale periodo, il locatario non potrà avvalersi di nulla.

Caso C)

Contratti locazioni commerciali: richiesta retroattiva fino a cinque anni ma senza arretrati

La prescrizione dei 5 anni è valida anche per le locazioni commerciali.

Per tale contratto, la legge sull'equo canone sancisce che "Le parti possono pattuire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per variazioni del potere di acquisto dell'euro". Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati".
Ne consegue che è nella facoltà del proprietario di chiedere l'aumento dimenticato in passato, ma non può obbligare al pagamento degli arretrati proprio perchè l'aumento, in tal caso, è sempre e solo "a richiesta".

Altre notizie

Sulla Gazzetta Ufficiale troverai L'indice di riferimento nell'andamento dei prezzi che serve per l'adeguamento del canone, pubblicato tutti i mesi il giorno 15 del mese successivo a quello a cui si riferisce, cioè l'indice di giugno sulla Gazzetta Ufficiale di luglio e così di seguito.

Fonte: www.rivaluta.it

Enrico Mecheri, architetto