Facendo seguito alle numerose richieste pervenute in redazione in merito a consigli, controversie o note descrittive per lavori edili privati, si è pensato di fornire con il presente articolo un " fac simile contratto d'opera lavori in casa ".

Il proliferare delle procedure esecutive per la stima di immobili e terreni, derivate dalla crisi economica aggravatasi nell'ultimo quinquennio, comporta una notevole mole di lavoro per il consulente tecnico d'ufficio.

Di seguito, si illustrano una parte dei quesiti principali da svolgere per la stima degli immobili e dei terreni per una corretta attività peritale.

L’esperto dovrà  provvedere a:

• Verificare, a priori e post giuramento, la completezza della documentazione di cui all’art 567, comma 2° c.p.c. (estratto del Catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relativi all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari);
• descrivere, con accesso obbligatorio, l’immobile pignorato, indicando comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie, calpestabile in metri quadrati, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, ecc.);
• accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento;
• procedere, se necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del Catasto, provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione, ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
• indicare la destinazione d'uso prevista dallo strumento urbanistico comunale;

• indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica-edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati  e dire se l’illecito sia stato sanato, sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n.47;
• dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso alla loro formazione procedendo inoltre (solo previa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione) alla identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento;
• dire, se l’immobile è pignorato solo pro-quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, alla identificazione dei nuovi confini nonché alla redazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale);
• accertare se l’immobile è libero o occupato; acquisire il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verificare se risultano registrati presso l’Ufficio del Registro degli Atti Privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale Autorità di Pubblica Sicurezza, ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in legge 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva, l’esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia pendente il relativo giudizio;
• ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
• indicare l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubblica) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
• determinare il valore dell’immobile (quotazione immobiliare) con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento;
• determini il fabbisogno energetico con redazione del certificato energetico (A.C.E.) per le unità oggetto di esecuzione ai sensi del D.Lgs. 192/2005;
• riferire i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti;
• inviare a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno 45 gg. prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore  a 15  gg. Prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato;
• allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio pignorato, estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi);
• allegare alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza  edilizia e degli eventuali atti in sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale di accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita;
• segnalare tempestivamente al custode ogni ostacolo all’accesso;
• provvedere a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta identificazione dei dati catastali per la successiva allegazione all’ordinanza di vendita e al decreto di trasferimento.

 Ufficio Tecnico ConsiEdilizia.it